Gutachten und Wertermittlung von Immobilien in Monheim, Leverkusen, Langenfeld und Hilden

Dieses Verfahren ist das realitätsnahste und wird angewendet, wenn ausreichend Daten von ähnlichen Immobilienverkäufen vorliegen. Es kommt vorwiegend für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhaushälften sowie klassische Einfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke zum Einsatz.

Der Wert der Immobilie wird aus tatsächlichen, in der jüngeren Vergangenheit erzielten Kaufpreisen abgeleitet. Akurat Immobilien nutzt hierfür nicht nur die eigenen, historischen Transaktionsdaten aus Monheim, sondern zieht vor allem die offiziellen Kaufpreissammlungen des örtlichen Gutachterausschusses heran. Es zählen nur echte, notariell beurkundete Verkaufspreise, keine Wunsch- oder Angebotspreise aus Immobilienportalen.

Da keine zwei Immobilien völlig identisch sind, gleichen wir die Vergleichsobjekte mit dem zu bewertenden Objekt ab. Für Abweichungen in der Mikrolage (z. B. Baumberg vs. Monheim-Mitte), beim Baujahr, der Wohnfläche, energetischen Standards oder dem Modernisierungsgrad werden professionelle Zu- und Abschläge vorgenommen.

Hier steht nicht die Substanz, sondern die Rentabilität der Immobilie im Vordergrund. Es wird bewertet, wie viel Gewinn ein potenzieller Käufer mit dem Objekt erwirtschaften kann. Es wird meist für Anlage- und Renditeimmobilien wie Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohn- und Geschäftshäuser sowie reine Gewerbeobjekte erstellt.

Das Verfahren trennt den Wert des Grundstücks (Bodenwert, der nicht abnutzt) vom Wert der baulichen Anlagen (Gebäude, das über die Jahre an Wert verliert). Basis ist die nachhaltig erzielbare Jahresnettokaltmiete. Von dieser ziehen wir die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten (Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis) ab, um den jährlichen Reinertrag zu ermitteln. Dieser Reinertrag wird anschließend über die verbleibende Restnutzungsdauer des Gebäudes mithilfe des sogenannten “Liegenschaftszinssatzes” kapitalisiert. Der Liegenschaftszins ist ein vom Gutachterausschuss festgelegter Wert, der das Risiko und die marktübliche Verzinsung der jeweiligen Anlageklasse in der Region Monheim widerspiegelt.

Dieses Verfahren wird angewendet, wenn sich der Wert weder aus ausreichend vergleichbaren Verkäufen noch aus Mieterträgen (da Selbstnutzung im Vordergrund steht) ableiten lässt. Meist wird es für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser in individueller Bauweise (z. B. exklusive Villen, Liebhaberobjekte), Spezialimmobilien wie historische Fachwerkhäuser oder Objekte in Lagen ohne ausreichendes Datenmaterial erstellt.

Die Kernfrage lautet hier: Was würde es kosten, exakt dieses Gebäude am heutigen Tag noch einmal neu zu bauen? Zunächst berechnen wir die fiktiven Normalherstellungskosten des Gebäudes und der Außenanlagen (Garagen, Zäune etc.). Da das zu bewertende Haus aber nicht neu ist, wird im nächsten Schritt eine “Alterswertminderung” (abhängig von Baujahr, Lebensdauer und getätigten Modernisierungen) abgezogen. Das Ergebnis ist der reine Gebäudesachwert, zu dem dann der Bodenwert addiert wird.

Weil Baukosten in der Realität oft nicht dem entsprechen, was Käufer auf dem Markt tatsächlich zu zahlen bereit sind, wird der vorläufige Sachwert im letzten Schritt mit einem regionalen Marktanpassungsfaktor (Sachwertfaktor) multipliziert. Dieser Faktor wird vom Gutachterausschuss ermittelt und stellt sicher, dass der errechnete Substanzwert an das reale Verhältnis von Angebot und Nachfrage in Monheim am Rhein angepasst wird.