Als öffentliches Verzeichnis regelt das Grundbuch, das von den Grundbuchämtern und Amtsgerichten der Gemeinden geführt wird, die Eigentumsverhältnisse in der Bundesrepublik Deutschland. Das Grundbuch weist zum einen die bisherigen Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks aus, zum anderen fasst es die damit verbundenen Lasten und Rechte zusammen. Das Wichtigste zum Grundbuch haben wir hier für Sie zusammengefasst.
Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, so ist dieser erst dann vollzogen, wenn auch der Grundbucheintrag angepasst wurde. Dafür ist ein Notar zuständig, der in der Regel einen direkten Draht zum zuständigen Grundbuchamt hat. Für Verkäufer ist das Grundbuch ebenso wichtig, denn sie müssen vor einem Verkauf mit dem Grundbuchauszug nachweisen, dass sie Eigentümer des Grundstücks und der Immobilie sind.
Insgesamt besteht das Grundbuch aus fünf Abschnitten, die sich in das Deckblatt, das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen gliedern.
Es enthält allgemeine Grunddaten zum Grundstück und nennt das zuständige Amtsgericht. Außerdem sind auf dem Deckblatt die Nummern des Aktenzeichens bzw. des Grundbuchbezirks angegeben.
Hier werden Flurstück und Flurstücksnummer, Gemarkung und Angaben zur Größe erfasst. Das Bestandsverzeichnis dokumentiert somit die genaue Lage der Liegenschaft.
Die Abteilung I des Grundbuchs erfasst die Eigentumsverhältnisse. Bei einem Eigentümerwechsel wird der bisherige Eigentümer rot durchgestrichen und der neue Eigentümer eingetragen. Generell ist zu beachten, dass im Grundbuch keine Eintragungen dauerhaft gelöscht werden – um eine einwandfreie Nachvollziehbarkeit zu gewährleisten, werden zu löschende Eintragungen stattdessen rot markiert.
In diesem Abschnitt finden sich auch Informationen zur Auflassung, zu möglichen Versteigerungsverfahren, ggf. zu Teilungserklärungen und zu festgelegten Nachfolgeregelungen.
Dieser Abschnitt befasst sich mit den Belastungen eines Grundstücks. Zu den möglichen Belastungen gehören Reallasten ebenso wie verschiedene Rechte, z. B. Vorkaufsrecht, Wegerecht, Nießbrauch oder Erbbaurecht. Auch Insolvenz- und Zwangsversteigerungsvermerke finden sich in Abteilung II.
Hier sind die Grundpfandrechte zusammengefasst, die vor allem aus der Sicht der Kapitalgeber (meist Banken) von größerer Bedeutung sind. Vermerke über Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden und Pfandrechte finden Sie in Abteilung III.
Unter bestimmten Voraussetzungen besteht die Möglichkeit, laufende Kredite auf dem Grundstück bzw. der Immobilie zu übernehmen, wobei die Banken hierfür in der Regel eine gleich gute oder bessere Bonität verlangen. Das letzte Wort über eine Kreditübernahme beim Kauf haben die Banken.
Zu beachten ist auch, dass eine Grundschuld nicht automatisch erlischt, sondern nur auf schriftlichen Antrag. Auch hier ist der Notar zwischengeschaltet. Selbstverständlich ist eine Löschung der Grundschuld immer erst nach vollständiger Tilgung des Darlehens möglich.
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